Disputa sobre indenização trava criação de parque em área de Mata Atlântica que teve zoneamento alterado na Zona Sul de SP
A proposta de criar o Parque Chácara Alfomares, que abrange uma área de 63 mil m² de Mata Atlântica em regeneração na Zona Sul de São Paulo, está paralisada devido a uma disputa legal entre a prefeitura e a Viver Incorporadora, a atual proprietária do local. O conflito se concentra na indenização a ser paga pela desapropriação da área, que teve seu valor de mercado reduzido em cerca de 90% após ser classificada, em julho de 2024, como Zona Especial de Proteção Ambiental (ZEPAM). Uma perícia judicial indicou que a alteração no enquadramento urbanístico fez o preço do terreno cair de R$ 115,2 milhões para R$ 11,5 milhões.
Enquanto a classificação anterior (ZER-1) permitia construções de moradias de baixa densidade, as novas regras restringem o potencial construtivo para priorizar a proteção ambiental. A Viver Incorporadora argumenta que a indenização deve refletir o potencial imobiliário que existia antes da mudança, incluindo lucros que deixaram de ser obtidos com os projetos que pretendiam desenvolver na área. Por outro lado, a prefeitura defende que as restrições urbanísticas e ambientais atuais devem ser levadas em conta.
A Lei de Zoneamento de São Paulo, oficialmente denominada Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, estabelece as diretrizes sobre o que pode ser construído e quais atividades podem ocorrer em cada lote da cidade. Essa lei foi revisada e aprovada pela Câmara Municipal em janeiro de 2024, com ajustes complementares aprovados em julho do mesmo ano. Diante das divergências, a Justiça ordenou a realização de uma nova perícia e solicitou a manifestação do Ministério Público estadual (MP-SP) antes de decidir o valor definitivo.
Em resposta a questionamentos, a prefeitura informou que “o avanço do projeto do futuro Parque Chácara Alfomares depende da conclusão da ação de desapropriação em curso na Justiça e de outras questões judiciais relacionadas ao caso”. Assim, não há um cronograma definido para a implementação do parque. A equipe de reportagem tentou contato com a Viver Incorporadora por e-mail, telefone e mensagem de texto para obter um posicionamento, mas não obteve retorno até a última atualização deste texto.
O plano original da Viver Incorporadora, ao adquirir o terreno da chácara em 2001, era construir um condomínio residencial de casas de alto padrão, similar a outros existentes no Alto da Boa Vista e na Chácara Flora, áreas nobres da região de Santo Amaro. O projeto recebeu autorização da prefeitura e parte da vegetação foi desmatada, mas as obras foram embargadas em 2008 a pedido da Promotoria do Meio Ambiente, que questionou a regularidade das licenças municipais na Justiça. Os alvarás e os Termos de Compromisso Ambiental (TCAs) permanecem como objeto de ações nos tribunais superiores até hoje.
Com o embargo das obras, a vegetação se regenerou gradualmente nos anos seguintes, ocupando praticamente todo o terreno novamente, mesmo que em algumas ocasiões a incorporadora tenha retomado, temporariamente, o corte de árvores. Isso gerou uma mobilização entre os moradores, que realizaram protestos e coletaram cerca de 121 mil assinaturas em apoio à preservação da mata. Um relatório do Herbário Municipal revelou a presença de 111 espécies vegetais na área, incluindo árvores ameaçadas. A fauna é composta por 171 espécies, principalmente de aves, como a araponga, a tiriba e o papagaio, que estão nas listas de espécies ameaçadas de extinção e/ou pelo tráfico internacional.
Em 2020, a Secretaria do Verde e do Meio Ambiente reconheceu a relevância da área para a conservação da biodiversidade em São Paulo, e o Conpresp (Conselho de Preservação do Patrimônio da Capital) iniciou um processo de tombamento do Jardim Alfomares, adicionando novos obstáculos à construção do condomínio. A revisão do Plano Diretor Estratégico do município, em julho de 2023, trouxe um novo capítulo para a disputa ao incluir a Chácara Alfomares na lista de parques a serem criados pela prefeitura. Cinco meses depois, a gestão de Ricardo Nunes (MDB) publicou um decreto de utilidade pública e começou a planejar a ação judicial para desapropriar o terreno.
No início do processo, que foi aberto em outubro de 2024, o município fez um depósito de aproximadamente R$ 14,5 milhões em juízo para viabilizar a imissão provisória na posse, um mecanismo que permite ao poder público assumir o controle do imóvel antes da conclusão da ação. No entanto, a incorporadora contestou o valor da indenização, alegando que havia uma avaliação anterior, em um processo de desapropriação amigável, com um valor cerca de dez vezes superior. A controvérsia se intensificou após a perícia preliminar indicar valores muito discrepantes entre os dois zoneamentos. Diante disso, o juiz da 6ª Vara da Fazenda Pública condicionou a imissão na posse ao depósito do valor mais alto, de R$ 115,2 milhões, até que uma decisão definitiva seja tomada. Isso levou a prefeitura a recuar no interesse imediato em assumir a posse do terreno, informando que não possui orçamento disponível para complementar o depósito. Assim, a desapropriação ficou paralisada enquanto a Justiça analisa qual critério deve ser adotado para calcular a chamada “justa indenização”.
O ponto central da questão é a definição do marco que servirá como base para a avaliação do terreno. O advogado Gustavo Lucredi, especialista em Direito Público, explica que a regra geral adotada pela Justiça em casos de desapropriação é calcular a indenização com base nas condições existentes no momento da avaliação pericial, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ). Contudo, a jurisprudência admite exceções quando a aplicação dessa regra resulta em distorções, como a valorização exagerada do imóvel em processos que se prolongam por muito tempo. Segundo o especialista, o mesmo raciocínio jurídico pode ser aplicado de forma inversa quando ocorre uma desvalorização significativa. No caso do Alfomares, a Justiça deve considerar a sequência de eventos, como a inclusão da área na lista de futuros parques municipais, a publicação do decreto de utilidade pública e a subsequente mudança de zoneamento para ZEPAM. Também devem ser levados em conta fatores como a importância ambiental do terreno e a situação dos projetos imobiliários previamente aprovados para o local.
Apesar da indefinição judicial, a prefeitura já elaborou uma minuta do decreto de criação do parque e formou um conselho gestor para discutir o futuro uso da área. A conselheira Cecília Oliveira, representante da Associação dos Amigos do Bairro Alto da Boa Vista (Sababv), defende que o Alfomares deve ser mantido como uma área de preservação. “Estamos em um ponto alto da região, e estudos de fauna mostraram que várias aves, algumas até em risco de extinção, têm nessa mata seu local de reprodução. A ideia é mantê-la fechada e promover visitas guiadas, em parceria com universidades e institutos de pesquisa”, explicou.
A Prefeitura de São Paulo afirma que o avanço do projeto do futuro Parque Chácara Alfomares depende da conclusão da ação de desapropriação em andamento na Justiça e de outras questões judiciais relacionadas ao caso. O processo foi iniciado em outubro de 2024, quando a área já estava classificada como Zona Especial de Proteção Ambiental (ZEPAM), portanto, não houve alteração de zoneamento desde então. O valor proposto para a indenização de R$ 11,5 milhões foi indicado por um Assistente Técnico do Departamento de Desapropriações da Procuradoria Geral do Município (DESAP/PGM) e os critérios serão apresentados em juízo. Eventuais débitos tributários serão descontados do pagamento final. Os alvarás e os Termos de Compromisso Ambiental (TCAs) são objeto de ação judicial, portanto, neste momento, não cabe manifestação sobre a validade desses documentos. Também não é possível estabelecer um cronograma para a implementação do equipamento enquanto a questão estiver em trâmite na Justiça. O local abriga um fragmento de Mata Atlântica e foi declarado de utilidade pública por meio do Decreto Municipal nº 63.066/2023. Para mais notícias acesse… Confira também outros conteúdos em…
