Por que estrangeiros estão comprando tantos imóveis no Brasil
O Brasil tem se tornado um destino popular, refletindo mudanças no mercado imobiliário. Regiões como a Zona Sul do Rio de Janeiro e o litoral de Santa Catarina têm apresentado um aumento significativo na procura por imóveis por parte de estrangeiros nos últimos anos. O interesse vai além de apenas encontrar um local para se hospedar, sendo visto por muitos compradores como uma oportunidade de investimento. Contudo, esse fenômeno também tem gerado consequências indesejadas, contribuindo para a elevação dos preços dos aluguéis, o que pode resultar em uma pressão por regulações.
Em 2025, o Brasil alcançou um recorde de 9,2 milhões de visitantes estrangeiros. Nos cinco primeiros meses de 2026, já foram registrados 4,9 milhões. Paralelamente, a busca por estadias no país aumentou, especialmente após a pandemia. Em cidades como Rio de Janeiro e Florianópolis, o período foi marcado por um crescimento na procura de imóveis por profissionais que trabalham remotamente e os chamados nômades digitais. No caso do Rio, a prefeitura lançou em 2021 um programa para atrair esse perfil de trabalhador.
“As vendas têm avançado, especialmente em imóveis compactos recém-lançados. Em Ipanema e no Leblon, pesquisas indicam que 30% dessas unidades foram adquiridas por estrangeiros”, comenta Claudio Hermolin, presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Rio de Janeiro (Sinduscon-Rio). Marco Aurélio Lievore, diretor regional de relações internacionais do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Santa Catarina (Creci-SC), destacou que, em um levantamento de uma imobiliária em Florianópolis, 83% das vendas foram para clientes argentinos em busca de apartamentos na planta. “A maioria dos empreendimentos procurados são estúdios. Muitos estrangeiros passam férias aqui e depois voltam à procura de um lugar para morar ou investir”, relata.
Entre as nacionalidades que se destacam, americanos e argentinos estão entre os principais investidores. Cidadãos de diversos países europeus, como França e Suíça, também aparecem como compradores relevantes, além do crescente interesse de pessoas dos Emirados Árabes Unidos.
As plataformas digitais tornaram a ideia de adquirir um imóvel em outro país mais atraente, possibilitando a geração de renda à distância. Além disso, empresas têm focado em oferecer serviços para este público, como a gestão de propriedades. A Lobie, especializada nesse setor, informou que a participação de estrangeiros em sua carteira saltou de cerca de 2% para 18% em três anos. Atualmente, a empresa administra aproximadamente 1.620 estúdios de investidores internacionais. “A vantagem desse tipo de imóvel para o comprador estrangeiro é a atratividade da cidade: ele pode utilizá-lo durante férias e grandes eventos e, quando não estiver em uso, é um imóvel bastante procurado”, explica Hermolin. “A receita gerada geralmente cobre os custos de manutenção e ainda proporciona algum lucro”, acrescenta.
Entre os atrativos citados por Lievore, estão também os fatores cambiais. Em países como a Argentina, imóveis são frequentemente negociados em dólar, tornando as transações em reais no Brasil mais vantajosas. Além disso, ele ressalta o grande potencial de valorização do mercado brasileiro, especialmente quando comparado a regiões litorâneas mais saturadas globalmente, como Miami e o Algarve, em Portugal. A facilidade nos trâmites é outro ponto positivo em relação a outros países. “O Brasil é um país onde é fácil obter residência, o que ajuda bastante”, observa Lievore. No caso de Santa Catarina, ele menciona um recente fluxo de russos, intensificado após a guerra na Ucrânia, que buscam especialmente conquistar um passaporte brasileiro. Uma resolução do Conselho Nacional de Imigração (CNIg) permite que estrangeiros que adquirirem imóveis no Brasil solicitem autorização de residência, desde que a compra seja de um imóvel no valor mínimo de R$ 1 milhão e com recursos próprios de origem externa.
O mercado brasileiro já é o terceiro do mundo em número de anúncios no Airbnb, ficando atrás apenas dos Estados Unidos e da França, mas com um dos crescimentos mais rápidos nos últimos anos. Desde 2022, cidades como Rio de Janeiro e Florianópolis viram suas ofertas de anúncios mais do que dobrar na plataforma. No caso carioca, o AirDNA registra mais de 60 mil anúncios, enquanto a capital catarinense conta com 36 mil. Em comparação, Barcelona, que proibirá a modalidade a partir de 2028 devido a impactos negativos no mercado imobiliário local, possui 26 mil anúncios. “O Brasil vem apresentando um crescimento nos anúncios superior ao resto do mundo”, resume Sofia Morais de Sousa, executiva de contas do AirDNA. Além das cidades mencionadas, São Paulo também se destaca em números absolutos, com mais de 61 mil anúncios. Municípios do litoral catarinense apresentam números ainda mais robustos, com o AirDNA registrando mais de 10 mil anúncios em Bombinhas, que possui uma população de cerca de 25 mil habitantes. Um levantamento recente da plataforma Inside Airbnb colocou a cidade no topo do ranking de concentração de anúncios no Brasil, com 210,3 por km². Em seguida, Balneário Camboriú, com 138,8 por km² e mais de 10 mil anúncios ativos. Essa região também tem se destacado pelos lançamentos de luxo, que atraem ainda mais estrangeiros. Segundo a construtora do Senna Tower, que está projetando ser o prédio residencial mais alto do mundo, 16% dos apartamentos já vendidos foram adquiridos por estrangeiros.
O perfil dos turistas no Brasil está passando por mudanças. Em 2021, o AirDNA registrou menos de 10% de hóspedes estrangeiros no país. No último ano, esse número ultrapassou 20%. No entanto, a situação ainda é bem diferente da Europa, onde o mercado doméstico costuma ser menos significativo. Na Espanha, 80% dos hóspedes na plataforma são estrangeiros, enquanto na Alemanha essa porcentagem é de 45%.
Os efeitos do crescimento das estadias de curta duração têm gerado pressões regulatórias em várias partes do mundo. Os impactos negativos nos preços dos aluguéis de longo prazo para os moradores locais são frequentemente acompanhados por reclamações sobre mudanças na dinâmica dos condomínios, incluindo hóspedes que não respeitam as regras de convivência. Em maio, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a locação de imóveis residenciais em condomínios para estadias deve ter autorização em assembleia, com a aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos. Contudo, essa medida não é vista como suficiente para alterar a pressão no mercado imobiliário. Moradores já relataram aumentos nos aluguéis em algumas cidades, como Florianópolis, que teve uma alta de 9% no último ano. “É o momento de compreender o que está ocorrendo, e a pressão sobre os aluguéis muda essa percepção”, aponta Aline Cruviel, diretora de pesquisa e comunidade no Inside Airbnb. “O discurso geral é que é uma oportunidade de renda extra para os proprietários, mas na prática, um grupo restrito consegue gerar essa renda, enquanto a maioria acaba arcando com os custos da alta do aluguel”, observa.
Cruviel também destaca empresas estrangeiras que enxergaram o mercado da América Latina como uma oportunidade de investimento. Um exemplo é a multinacional Blueground, que possui mais de 20 mil propriedades em todo o mundo. No Brasil, a empresa adquiriu em 2023 a Tabas, que oferece aluguéis de curta temporada voltados principalmente para estrangeiros nas cidades do Rio de Janeiro e São Paulo. Para Cruviel, “as autoridades têm uma postura de atração de investimentos, mas não se avaliam adequadamente as consequências disso”. “A tendência é que surjam regulamentos, especialmente quando os aluguéis começam a subir”, complementa Morais de Sousa.
Globalmente, medidas como a limitação do número de imóveis disponíveis para aluguel de curta duração em determinadas regiões têm sido implementadas. Em Nova York, parte das regulamentações visa restringir a concentração de muitas hospedagens sob os mesmos anunciantes, algo que também está avançando no Brasil. A Seazone, uma das maiores anfitriãs do Airbnb no país, informa que possui mais de 3.600 imóveis. Em relação às compras por estrangeiros, o Canadá baniu em 2023 a aquisição de propriedades por cidadãos de outras nacionalidades por um período de dois anos, medida que foi prorrogada em 2025 e deve vigorar até 2027. “Durante anos, o capital estrangeiro tem entrado no Canadá para adquirir imóveis residenciais, aumentando as preocupações com a acessibilidade à habitação”, afirmou o governo. De forma semelhante, a Espanha está considerando restrições que, neste caso, se aplicariam a cidadãos de fora da União Europeia. Uma proposta é a imposição de impostos de até 100% nessas transações. Em Portugal, o chamado “visto de ouro” para estrangeiros que comprassem imóveis no país esteve em vigor por anos para facilitar a residência, no entanto, o programa foi restringido em 2023 devido às pressões no mercado imobiliário.
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